ワンルームマンション投資が生命保険の代わりになるのか？

こんにちは。K2 Investment 投資アドバイザー大崎です。

住宅を購入される際、ほとんどの方が住宅ローンを借り入れると思いますが、借り入れの条件として加入することが多いのが団体信用生命保険（団信）です。

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害状態になったときに、残された住宅ローンが完済される仕組みですが、ワンルームマンション投資においても、マンション販売会社からの「生命保険の代わりになる」というセールストークを鵜呑みにして、購入してしまうケースもあります。

しかしながら、個人的には、「生命保険の代わりになる」という理由でワンルームマンションを購入するのはお勧めしません。以下に、その理由を記載ますので、ご覧ください。

「平成30年度　生命保険に関する全国実態調査（速報版）」によりますと、世帯の普通死亡保険金額は平均2,255万円とありました。この金額は、東京23区の駅近ワンルームマンションを購入する金額と同じくらいの金額ですので、以前のブログで取り上げた事例（家賃9万円/月）を利用して比較していきます。家賃は年月とともに下落していきますが、ここでは考慮しません。

団体信用生命保険（団信）は、契約者が死亡・高度障害状態になったときに残されたローンは免除となるため、月額9万円、年間108万円程度の家賃収を受け取ることができます。

まず、生命保険と異なるのは、保険金額は一括で受け取ることはできないという点です。

そして、月額9万円も家賃収入を受け取ることができれば良いではないかと考える方がいるかも知れませんが、家賃収入は得ることができても、下記は貸主の負担となるため、実質の家賃収入はおよそ63,600円程度となってしまいます。

《ランニングコスト》
△管理費6,500円/月
△修繕積立費6,700円/月
△固定資産税：4,167円/月（年間5万円程度）
△空室を埋めるための集客広告費（家賃の5％程度）：4,500円/月
△空室率（5％程度）：4,500円/月

※その他、火災保険、地震保険の保険料は含めず。
※修繕積立費の値上がりは考慮せず。

次に、よく考える必要があるのは、長生きする確率よりも、死亡・高度障害状態になる確率の方が圧倒的に低いということです。

ということは、考える必要があるのは毎月のローン返済です。

投資用ローンとなりますので、低金利で借りることができたとして金利2％、購入する方の年齢で組める返済期間も変わりますが返済期間を30年で計算しますと、毎月の返済は77,620円となります。

毎月掛かるローン返済含めたランニングコストを家賃90,000円/月より除いていきますと、実質の収支は△13,987円/月となりましたよね。

そして、注意いただきたいのは、団体信用生命保険は、ローンの契約者が「死亡・高度障害状態になったとき」に残された住宅ローンが完済される仕組みですが、金利はその分0.2～0.3%上乗せされますので、年間4万円程度、さらに年間のマイナス幅は膨らみます。

そして、団体信用生命保険における保険料や特約料は、年末調整や確定申告の所得控除（生命保険料控除）の対象になりません。また、団信の特約は途中で解除できない点や、繰り上げ返済をすると保障額が減ってしまいます。

購入後すぐに死亡・高度障害状態になることが分かっているのであれば別かも知れませんが、そうでなければ、家賃の下落を考慮せずとも20万円/年のお金が出ていくわけですので、普通に生命保険に入った方が安いです。

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