「ワンルームマンション投資」ってどうなの？　収支をシュミレーションしてみた

こんにちは。K2 Investment 投資アドバイザー大崎です。

将来の年金に対する不安から、多くの方が不動産投資を始められています。

中でも、会社員はフルローンも通りやすく、一棟ものに比べて物件価格も安いので、ワンルームマンション投資をされる方が多いです。

新築の場合、原価を積み上げた金額に、建築会社や販売会社の利益が反映されて物件価格が決まります。業者の利益はおおよそ物件価格の約3割相当と聞きますので、避けた方が無難でしょう。

中古ワンルームマンションにおいても、仲介を通しての直接売買ではなく、不動産販売会社から購入する場合は、もちろん業者の利益が反映された物件価格となります。しかし仲介を通しての売買においては仲介手数料が数パーセント掛かりますし、実績のある不動産販売会社から購入すれば、低い金利で購入することもできますので、どこから購入するかを選ぶことはとても重要です。

ただ、今回は、そもそも中古ワンルームマンション投資ってどうなのか？
実際に売りに出ている物件でシュミレーションしてみましたので、ご覧ください。

《選定物件》

東京23区の中でも、港区、中央区、千代田区といった、今後も需要が見込めるエリアの中でも、徒歩7分圏内、20年以内の物件を、「楽町」という不動産サイトで検索してみました。

多くの会社員が、将来の年金に対する不安からワンルームマンションを購入しておりますので、65歳以降の年金の足しにする目的の為と考え、将来もある程度の家賃が見込める駅近の物件を選定しました。

これだけ見ると、都心の駅近にあり、将来の需要もありそう。また、表面利回りは5.14%もあり、家賃収入も9万円もあるので、ローン返済後は、年金の足しとして十分期待できそうと考えられるかも知れません。

しかしながら、実際は、ローンの返済含めて、以下のようなランニングコストが掛かります。

《ランニングコスト》
△管理費6,500円/月
△修繕積立費6,700円/月
△ローン返済：77,620円（30年返済、金利2％）
△固定資産税：4,167円/月（年間5万円程度）
△空室を埋めるための集客広告費（家賃の5％程度）：4,500円/月
△空室率（5％程度）：4,500円/月

※その他、火災保険、地震保険は除く

毎月掛かるコストを家賃90,000円/月より除いていきますと、実質の収支は△13,987円/月となり、13,987円/月の持ち出しとなります。

毎月13,987円を30年間支払い（合計503.5万円）、ローン完済後は、毎月の家賃が年金にプラスして得ることができる。

不動産会社のよく言う「毎月1～2万円で資産が手に入りますよ」とは、このことを指しています。

間違いではないですが、いくら都心の駅近の物件と言えども、30年間もずっと同じ家賃ということはないですし、空室率も5％程度では済まなくなる可能性もありますね。

（次回へ続く）

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