「減価償却」海外不動産だからその控除金額も大きく、その分、お金が増える

こんにちは。投資アドバイザーの大崎です。

前回のブログでは、不動産投資をすることで、収入をもたらす資産を購入したのに、その資産を所有している間、「減価償却」というものを使って、その資産を購入するのに掛かった費用の一部を控除することができ、その分、国がお金を払ってくれる（節税できる）という内容を記載しました。

国内不動産を購入した場合でも「減価償却」を利用することはできるのですが、ポイントは、海外不動産を購入するという点なんですね。

前回の復習となりますが、海外の不動産を購入した場合でも、所得税および減価償却の計算は、日本の法律に則って計算され、その日本の減価償却のルールでは、木造建物の場合、築年数が22年を超えるものは4年で減価償却することができます。

仮に、物件価格が1億円、築30年の木造アパートを、日本とアメリカそれぞれで購入した場合、日本の不動産を購入した場合、土地の価値が高く（80%）、建物の価値は低い（20%）ですから、いくら減価償却が4年でできると言えども、減価償却として利用できる金額は2,000万円となってしまいますが、アメリカの不動産を購入した場合は、建物の価値が高く（80%）、土地の価値は低い（20%）ですので、減価償却として利用できる金額は8,000万円となり、同じ価格の不動産を買うにしても、節税に使える金額は、大きな違いがあるわけです。

不動産を購入した場合の「減価償却」できる金額の比較
（物件価格1億円の場合）

日本の不動産を購入した場合：　　 2,000万円（500万円/年×4年）
アメリカの不動産を購入した場合：　8,000万円（2,000万円/年×4年）

繰り返しになりますが、

収入をもたらす資産を購入したのに、その資産を所有している間、「減価償却」というものを使って、その資産を購入するのに掛かった費用の一部を控除することができ、その分、節税できる（国がお金を払ってくれる）ということでした。

「減価償却」 資産を購入するのに掛かった費用の一部を控除でき、その分、国からお金がもらえる

これだけ違うと、富裕層や知識のある投資家は、国内不動産ではなく、海外不動産を購入するのも納得ですよね。

しかも、これがハワイやオーストラリアの不動産ということになると、今後、ほとんどの不動産価格が下落していく日本と比べて、需要もありますし、価格も上昇して行くことが予想されておりますので、家賃収入といったインカムゲイン以外に、売約した場合は、キャピタルゲインといった利益を得られる可能性が高いのです。

そのため、賢い投資家は、海外不動産を購入して、家賃収入といったインカムゲインを得ながら、減価償却を使って節税し、減価償却を使い切ったら、その不動産を売却してまた減価償却を大きく取れる物件を購入して節税をする、ということを繰り返して資産を築いていくわけです。

前回のブログで取り上げました年収が2,000万円くらいある高所得者の場合、所得税は約375万円でしたから、住民税からも控除できる場合は、毎年約400万円は節税することができ、会社員の場合でも、一旦は源泉徴収として引かれたものが、確定申告をすることによって戻ってくるわけです。

インカムゲイン（家賃収入）やキャピタルゲイン（売却益）をもたらす資産を購入したのに、減価償却の分、節税できる（国がお金を払ってくれる）とは、すごくないですか？

もっと言うと、これを、金融機関から融資を得て購入した場合、（融資条件にもよりますが）自分はお金を出していないのに、上述の事例で言うと、毎年約400万円のお金を少なくとも4年間は得ることができるのです。

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さて、ここ2回のブログで「減価償却」について取り上げましたが、弊社代表の河合がハワイにいるということもあり、急遽、ハワイから減価償却（節税）に的を絞ったセミナー開催することになりました。オンラインで参加できますので、ぜひ奮ってご参加ください。

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