「返済期間は短く」は正しいか？

こんにちは。ファイナンシャル・アドバイザーの大崎です。

前回のブログで、住宅ローンの繰り上げ返済について取り上げました。

住宅ローンの繰り上げ返済、ちょっと待った！

現在は、低金利でお金を借りることができるわけですから、返済利息以上の金利が得られるもので運用すれば、その差がリターンとなってお金を殖やすことができるので、纏まったお金があれば、上手く活かすべきだと述べましたね。

また、繰り上げ返済をする場合においても、教科書どおりに、返済期間を短くしようとするのではなく、毎月の返済額を少なくして、毎月の「キャッシュ・フロー」の金額を殖やすようにした方が良いとアドバイスいたしました。 

今回は、具体的な例を挙げて、説明したいと思います。

現在は、低金利で借りることができるため、1%以下の変動金利でローンを組んでいる方も多いと思います。

しかしながら、変動金利の場合、この先、いつ金利が上がるか、またどれくらい上がるかがわからないため、今回は、検証のために、固定金利でシュミレーションしますので、ご了承ください。

利用するローンは、返済終了まで金利が確定している人気の全期間固定金利住宅ローンを利用します。住宅ローンを検討されている方は、「フラット35」という商品名は聞いたことがありますよね。

2020年11月現在、返済期間35年の最頻金利は1.310%ですので、この金利を利用します。

また、同様に返済期間20年の最頻金利は1.220%ですので、この金利を利用します。

これらの商品を利用して、金融機関から4,000万円を借りたとすると、

返済期間35年（フラット35）の場合、返済総額は49,889,497円となり、そのうち利息分は9,889,497円となります。

それに対し、返済期間20年（フラット20）の場合、返済総額は45,098,361円となり、そのうち利息分は5,098,361円となります。

これだけで比べると、返済期間20年の方が返済総額が480万円も少なくなるので、返済期間を短くして、支払う金額を少なくしようとするのは、理解できますよね。なんたって、高級車が1台変えてしまう金額です。

ちなみに、それぞれ毎月の返済金額は、以下のとおりです。
フラット35：118,785円
フラット20：187,910円

逆に、これだけで考えると、毎月187,910円は払えないけど、毎月118,785円なら払っていけるので、それでフラット35を選ばれる方もおられるでしょう。返済終了まで金利が確定しているし、安心ですしね。

ただ、ここで更に踏み込んでシュミレーションして欲しいのですが、

フラット35の毎月の返済金額と、フラット20のそれとでは、毎月69,125円、フラット35の方が余裕がありますよね。年間で計算すると、829,500円です。

ちなみに、これをフラット20の返済が終了する20年後まで計算すると
1,659万円（829,500円×20年）となります。

返済総額は「フラット20」の方が480万円も少なかったのですが、キャッシュ・フローで考えると、「フラット35」の方が毎月69,125円も資金に余裕があり、20年で考えると1,659万円、35年で考えると、約2903万円も余裕資金が作れることになります。

わたくしが、繰り上げ返済をする場合においても、毎月の返済額を少なくして、毎月の「キャッシュ・フロー」の金額を殖やすようにした方が良いとお伝えしましたのは、こういう理由があるからです。

現在のような毎月の給与が減ったりする中、毎月の余裕資金が増えると安心ですよね。

もちろん借入金額や利用する商品によって、それぞれ具体的な金額は変わってきますし、属性によっては35年返済が組めない方などもおられますので、住宅ローンを組むにしても、繰り上げ返済をするにしても、ご自身のライフプランに応じて、戦略的に利用されることをお勧めいたします。

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