「新築ワンルームマンション投資」将来の年金代わりになるの？

こんにちは。ファイナンシャルアドバイザーの大崎です。

ここ2回のブログで、新築ワンルームマンション投資について記載しておりますが、今回のブログでは、新築ワンルームマンションに投資することで、「将来の年金代わりになる」のかどうかについて検証したいと思います。

ただ、これは「将来の年金代わりになる」という言葉をどう捉えるかによって、答えが変わりますね。

あくまでも「投資」と考える場合、私であればやらないですね。将来の年金代わりになるどころか、足を引っ張る可能性が高いからです。

そもそも新築マンションの価格は割高です。

中古マンションの価格が、該当マンションの近くで類似マンションを比較することによって相場から適切な価格を算出する（取引事例比較法）のに対し、新築マンションの価格は、原価積み上げ方式で、土地取得費＋建築費＋販売費用＋利益となります。

以前のブログで新築マンションには販売会社の利益が２〜３割乗っているとお伝えしましたが、そもそも土地取得費や建築費も高騰しているので、その分、販売価格が高くなっているわけです。

以下は、区分マンションの価格の推移（全国）ですが、右肩上がりになっているのがわかります。

これが、中古になれば、近くの類似マンション相場に収斂されていくわけですから、どうなるかわかりますよね。

買ったは良いが、儲からないのに気付いて売却しようと思っても、ローン残債をかなり下回る金額になるので、売るに売れないという状況に陥っているサラリーマン投資家が多いのです。

ちなみに、家賃も最初の入居者には「新築プレミアム」と呼ばれる家賃で入居してもらえる可能性は高いですが、その入居者が出たあとは、周辺の家賃相場に合わせざる負えないので、収益が悪化していきます。

前回のブログでお伝えした通り、ローン返済後は毎月数万円のキャッシュフローが入りますが、それまで30年～35年間も自己資金の持ち出しとなることがほとんどで、収支が黒字になるのは、購入から50年後となることを踏まえて考えると、普通に30年～35年の積み立て貯金でいいのではと思ってしまいます。

逆に、収支など考えない方にとっては、年金代わりになるかも知れませんね。

例えば、楽待サイトに、麻布十番駅 徒歩1分に以下物件が掲載されておりました。

築40年でも家賃が8.2万円もあります。

但し、以前のブログでも取り上げましたが、ランニングコストは家賃から引かなければなりませんでしたよね。

《ランニングコスト》
△管理費9,300円/月
△修繕積立費14,880円/月
△ローン返済：0円（完済後）
△固定資産税：4,167円/月（年間5万円程度）
△空室を埋めるための集客広告費（家賃の5％程度）：4,100円/月
△空室率（5％程度）：4,100円/月
△火災保険：5,000円/月

地震保険は考慮しないで考えると、ローン返済後は、約40,000円/月のキャッシュフローがあることになり、これくらいあれば、年金の足しにはなるかも知れませんね。

話題になりました老後2,000万円不足問題ですが、あれは、毎月の不足額の平均は約5万円(夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職の世帯)で、まだ30年の人生があるとすれば、不足額の総額は単純計算で2,000万円になるとのことでしたので、このマンションを購入してローン返済後であれば、年金の足しにはなりそうですね。

但し、「収支など考えない方にとっては」と上述しているとおり、30年～35年間における自己資金の持ち出し分は考慮しない場合ですので、ご注意ください。

売却できるかどうかは別にして、築40年の物件にも関わらず売却価格1,880万円物件なわけですから、新築当時はそれなりの価格で販売されているはずで、普通に購入すればローン返済だけでは補えず、毎月、ある程度の自己資金を持ち出ししてきたことは、安易に想像できます。

あなたなら、どう考えますか？

（次回へ続く）