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新築ワンルームマンションは、ローン返済が終わっても資産にならない!?

こんにちは。ファイナンシャルアドバイザーの大崎です。

前回のブログでは、新築ワンルームマンション投資は節税にならないという内容をお伝えしました。

販売会社は、月々1〜2万円の支払いで、ローン返済が終われば資産を持てるという常套句を使うのですが、果たしてそれは本当でしょうか。そして、その資産価値はどれくらいになるのでしょうか。

<ローン返済が終われば資産になる>

ローン返済が終われば、その分のキャッシュフローは増えると考えるのは自然ですが、思いのほか、その金額は少ないというケースは多いです。

それも当然で、ローンを返済した頃には、家賃は下がっておりますし、修繕積立金も上がっております。

中古ワンルームマンション投資、黒字になるのは50年後

そして、前回のブログでは、新築ということで空室率は0%で見ましたが、現在の東京の都心部でさえ、空室率は5%と言われておりますので、それ以外は10%以上で見ておいた方が良いでしょう。

しかも日本の少子高齢化はすごいスピードで進んでおりますので、30〜35年後は、物件を購入したエリアに、いったいどれほどの賃貸需要があるのでしょうか。家賃を相当下げないと、客付けは難しくなっているかも知れません。

空室が発生すれば、その間、収入は入らないですし、管理費や修繕積立費などは払い続けないといけません。
また、借り主が入れ替わるたびに室内クリーニングが発生したり、客付けのために不動産会社へ広告費を支払う必要もあります。

そして、当然、資産価値も下がっていきます。

新築ワンルームの場合、販売価格に業者の利益が2〜3割乗っておりますので、登記した時点で中古となり、いきなり資産価値が2〜3割下がります。

現在は、金融緩和の影響で物件価格が上がっているという事情はありますが、通常、マンションを売却しようとした際は、ほとんどのケースで、売却価格よりもローン残高が上回っています。

もちろん、その時点で資産ではなく、負債が確定します。

そして、忘れてならないのが、購入時から、年間約12〜24万円は持ち出し(赤字)となっていた件です。

以前ブログでは、中古マンションでシュミレーションしましたが、そのケースでは、30年後のローン返済後は、毎月20,333円の収入が入るようなっていました(空室率が5%程度のままであった場合)が、持ち出し金として、毎月13,987円を30年間払っていましたので、収支が黒字になるのは、購入から50.6年後でした。

毎月1〜2万円払って、30年後のローン返済後は、毎月20,333円の収入が入る資産ってどうなんでしょうかね?

しかも黒字になるのに、ローン完済時から約20.6年掛かる資産ってどうなんでしょうか。

30歳の方が30年でローンを組んでマンションを購入し、ローン返済後も、60歳から20.6年掛けて持ち出し分を回収し、その投資が黒字になるのは、80.6歳。

以前のブログでとりあげたのは中古マンションを購入したケースですが、新築マンションを購入した場合でも、登記したら中古マンションになるので、同じことです。

しかしながら、新築マンションの場合は、販売価格に業者の利益が2〜3割乗っておりますので、中古マンションよりも黒字化するのは、もっと時間が掛かる可能性は高いです。

(次回へ続く)

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    • 名前

      ファイナンシャルアドバイザー
      大崎 真嗣

      <出身>

      愛知県名古屋市

      <経歴>

      愛知大学経済学部卒業
      大手旅行会社で10年間、その後、企業の人材育成を支援する会社で約6年間、法人営業として経験を積む。
      直近約5年半はキャリアコンサルタントとして、転職希望者の相談や企業の採用に一役を担う。

      その傍らで、自らの投資経験を踏まえたファイナンシャルアドバイスを開始。
      ファイナンシャルプランナー2級も取得。

      自分でしっかり考える投資家をサポートするという経営方針に共感し、自らもかねてから顧客であったK2 Investmentに参画。

      <趣味>
      投資、ビジネス、旅行、読書

      <自己紹介>
      15年以上、投資や事業に取り組んできており、自分の想定寿命やライフプランから逆算して必要となるポートフォリオを組んでいる。

      株式投資を始めたが、ライブドアショックで大損。その後、独学で学び、まだ一般的でなかったインデックス投信や海外ETFなどに分散しながら資産を構築。

      また、自分の労働含めた資本が日本に集中していることに気付き、海外へ分散していくことを決意。数年前からK2 Investment経由でいくかの海外ファンドに投資している。

      その他、海外保険、太陽光発電、サブスクリプションビジネスを運営。営業やキャリアコンサルタントの経験から相談者の考えをしっかり伺いながら、最善のアドバイスをして参ります。

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