新築ワンルームマンションは、ローン返済が終わっても資産にならない！？

こんにちは。ファイナンシャルアドバイザーの大崎です。

前回のブログでは、新築ワンルームマンション投資は節税にならないという内容をお伝えしました。

販売会社は、月々1〜2万円の支払いで、ローン返済が終われば資産を持てるという常套句を使うのですが、果たしてそれは本当でしょうか。そして、その資産価値はどれくらいになるのでしょうか。

＜ローン返済が終われば資産になる＞

ローン返済が終われば、その分のキャッシュフローは増えると考えるのは自然ですが、思いのほか、その金額は少ないというケースは多いです。

それも当然で、ローンを返済した頃には、家賃は下がっておりますし、修繕積立金も上がっております。

中古ワンルームマンション投資、50年後に黒字になる

そして、前回のブログでは、新築ということで空室率は0%で見ましたが、現在の東京の都心部でさえ、空室率は5%と言われておりますので、それ以外は10%以上で見ておいた方が良いでしょう。

しかも日本の少子高齢化はすごいスピードで進んでおりますので、30〜35年後は、物件を購入したエリアに、いったいどれほどの賃貸需要があるのでしょうか。家賃を相当下げないと、客付けは難しくなっているかも知れません。

空室が発生すれば、その間、収入は入らないですし、管理費や修繕積立費などは払い続けないといけません。
また、借り主が入れ替わるたびに室内クリーニングが発生したり、客付けのために不動産会社へ広告費を支払う必要もあります。

そして、当然、資産価値も下がっていきます。

新築ワンルームの場合、販売価格に業者の利益が2〜3割乗っておりますので、登記した時点で中古となり、いきなり資産価値が2〜3割下がります。

現在は、金融緩和の影響で物件価格が上がっているという事情はありますが、通常、マンションを売却しようとした際は、ほとんどのケースで、売却価格よりもローン残高が上回っています。

もちろん、その時点で資産ではなく、負債が確定します。

そして、忘れてならないのが、購入時から、年間約12〜24万円は持ち出し（赤字）となっていた件です。

以前ブログでは、中古マンションでシュミレーションしましたが、そのケースでは、30年後のローン返済後は、毎月20,333円の収入が入るようなっていました（空室率が5％程度のままであった場合）が、持ち出し金として、毎月13,987円を30年間払っていましたので、収支が黒字になるのは、購入から50.6年後でした。

毎月1〜２万円払って、30年後のローン返済後は、毎月20,333円の収入が入る資産ってどうなんでしょうかね？

しかも黒字になるのに、ローン完済時から約20.6年掛かる資産ってどうなんでしょうか。

30歳の方が30年でローンを組んでマンションを購入し、ローン返済後も、60歳から20.6年掛けて持ち出し分を回収し、その投資が黒字になるのは、８０．６歳。

以前のブログでとりあげたのは中古マンションを購入したケースですが、新築マンションを購入した場合でも、登記したら中古マンションになるので、同じことです。

しかしながら、新築マンションの場合は、販売価格に業者の利益が2〜3割乗っておりますので、中古マンションよりも黒字化するのは、もっと時間が掛かる可能性は高いです。