オーストラリアでの不動産投資は、オーナーに有利です

こんにちは。K2 Investment 投資アドバイザー大崎です。

オーストラリアから不動産会社が来日し、ミーテイングをしました。
わたくしの知識もUpdateしましたので、共有します。

オーストラリアは、世界で6番目に大きい大陸ですが、100年前は500万人しかいなかった人口が、2018年11月には2,500万人を超えたようです。また、2050年までにはさらに1,000万人増え、3,500万人まで増えることが予測されています。

移民の流入が経済成長を支えている一方、住宅価格が高騰し、現地の若者が家を買えないなどの不満が高まっていましたが、供給が過多になってきたということもあり、2017年末をピークに不動産価格の下落は続いておりました。

また、先月6月の選挙において、圧勝すると言われていた労働党が税制改革を打ち出しており、労働党が勝利すれば、不動産市場はさらに打撃を受けると言われている状況でした。

しかしながら、保守連合が、予想に反して労働党に勝利し、労働党が打ち出していたキャピタルゲインタックスやネガティブギアリング廃止などの税制改革はなくなり、不動産市況は持ち直してきた感があるようです。

ちなみに、ネガティブギアリングとは、不動産投資によるマイナス分を、個人の課税所得から減らすことにより所得税を減らせるというもので、節税のために不動産を購入する人間とっては大きな痛手となり、この廃止撤回により、これから不動産市況が回復してくる要因のひとつになるでしょう。

そして、オーストラリア連邦の中央銀行は断続的に公定歩合を引き下げてきておりましたが、先日には、歴史上最低となる1.0％にすることを発表しました。

外国人への融資も2016年くらいから付かなくなっていましたが、ここ2〜3ヶ月で復活してきているとのことですので、現在、3%台と言われている融資金利も下がってくることを願いたいです。

さて、そんなオーストラリアにおける不動産投資ですが、以下、国内状況を考えれば、検討する価値はあるかと考えております。

①極端な都市集中

オーストラリア大陸の内陸部は、乾燥地域のために降水量が少なく、居住可能な地域には制約があります。こうした自然環境から、水資源の確保が容易な沿岸部への都市地域へ人口が集中しているのですが、なんとその割合は全人口の98％！

下の地図を見てください。

この地図の黄色い部分には、オーストラリア全人口の2％しか住んでいないのです。

オーストラリア統計局の資料で確認したところ、全人口の約65%が5大都市に集中していました（2018年6月データ）

②空室率の低さ

積極的な移民政策により、高い人口増加率となっています。
冒頭でも述べた通り、2018年11月には2,500万人を超えた人口も、2050年までには3,800万人まで増えることが予測されています。

それに加えて、オーストラリアの場合は、東部に人口の80%が集中するような極度な都市集中となっているため、主要都市が人口過密になり、2%程度といった低空室率となっています。ちなみに、空室率のベンチマークは3%と言われています。

③不動産オーナーに有利な法制度

半年ごとの「Inspection」

オーストラリアでは、賃貸契約を結ぶ際、6か月間契約を結ぶことが好まれています。その理由は、入居者が家を壊すなどしていないか、又貸し行為をしていないかなどを確認するためです。オーナーにとっては、安心して貸し出せるシステムですね。

退去命令

日本では考えられないですが、オーストラリアの場合、オーナーの都合で入居者に退去してもらうことができますので、入居者からしたら、いつ退去してくださいと言われるかわからないのです。

もちろん退去は賃貸契約終了後となりますが、先述のとおり、賃貸契約は割と短い場合が多いようですし、入居中でも、オーナーが売却を考えている場合、見学者が週末に見に来ることもあるようです。

（次回に続く）

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