不動産の価値を「収益還元法」で確認しよう

こんにちは。ファイナンシャルアドバイザーの大崎です。

日々、様々な問合せや相談をいただくのですが、不動産に関する相談も多いです。

最近は、価格が高止まりしているワンルームマンションを売却して、その売却資金でオフショアファンドに投資された方や、自宅マンションを売却して賃貸住まいとなり、その資金で運用を考えている方からの相談がありました。

今回は以下のような相談をいただきました。

物件に関しましては、東京都○○区の新築ワンルームで、2区分ご提案いただいております。

この投資の目的は、あくまで節税としてで、5年を目安に残債で売却し、持ち替えていく予定です。

 

大崎さんがブログでも、ワンルーム投資は節税や年金代わりにならないとおっしゃられておりますが、10年間のキャッシュフローでは、一年目は節税効果が高く、それ以降は、年収にもよりますが、30万円/年で推移しているので、投資するメリットがあるように感じているのですが、ご意見お聞かせ願えますでしょうか。

そもそもキャッシュフローが赤字ということは損をしているわけですし、毎年赤字が出ている時点でその投資は失敗だと思いますが、この方にとって投資するメリットはありますでしょうか。

5年を目安に残債で売却とありましたが、それには残債以上の金額で売却できなければすべて絵に書いた餅です。

物件価格：2,360万円
ローン返済額：79,509円/月×35年

仮に、5年後に返済しようとした場合、残債は約2,118万円ですから、この金額以上で売却できなければ、差額は持ち出しとなります。

それに、売却時に下記手数料が加わりますから、実際には2,195万円以上で売却する必要があります。

仲介手数料 764,940円＝ 売買価格 × 3.3％ ＋ 6万6000円

では、どのようにして不動産価格を求めれば良いでしょうか。

それは、収益還元法（直接還元法）で計算すれば良いです。

最もポピュラーな不動産価格の算出方法で、多くの不動産業者が不動産価格の査定を行う際はこの手法を使用します。

不動産価格(収益価格)　=　1年間の純収益÷還元利回り

 1年間の純利益とは、年間の家賃収入から経費（管理費、固定資産税、修繕費、入居者募集の広告費等）を差し引いた金額となります。

家賃78,850 円/月、年間経費32万円、このエリアの新築ワンルームマンションの利回り4%から算出すると、この不動産価格は、626,200万円÷4％＝約1,565万円となりました。

※5年間、家賃下落はないものとして算出
※年間経費は資料にて確認

5年後に2,195万円で売却する必要がありましたから、約630万円前後の持ち出しが発生する可能性があることは理解しておいた方が良いですね。

不動産投資はインカムゲインやキャピタルゲインを狙う投資ですが、新築はデベロッパーの利益が2〜3割乗っておりますので、売却時に大きなマイナスとなり、痛い思いをしている方も多いですので、気をつけてください。

投資先で悩んでいる方は、こちらから遠慮なくどうぞ。