「資産性」を確認してみてください。

おはようございます。ファイナンシャルアドバイザーの大崎です。

昨日、海外在住の方とZoomで面談をしました。

内容は、現在、運用しているRL360°（ロイヤルロンドン）のアドバイザー変更と、オフショア資産管理口座を利用した資産運用についてです。

面談後のメールで、早速、アドバイザー変更の依頼をいただきましたが、現在のIFAでは「５年間購入銘柄一つのみで運用している」とのことですし、きっと満足度は向上されると思います。

「一任勘定」での投資は避けましょう。

オフショア資産管理口座を利用した資産運用については、現在の居住地で運用されている投資信託を売却して、ますは最低金額（USD30,000）から始められるとのことです。

ご本人も、日本に資金はもどしたくないとおっしゃってましたが、海外にお住まいの方は、客観的に日本の現状が見えて良いですね。

また、この方はExcelでしっかり資産管理をされており、面談の際、画面共有いただきました。

今回の相談の趣旨ではなかったのですが、ファイナンシャルアドバイザーとして記載内容に気になる点があったので、確認してみました。

日本にワンルームマンションを4戸所有しており、いずれも新築で購入したとのことです。

ご多分に漏れず、すべての物件においてキャッシュフローはマイナスで、ひとつの物件に対しては段階的に1,500万円程度を繰り上げ返済して、現在は60万円くらいのキャッシュフローはあるそうですが、その他3つは月々9万円のマイナスだそうです。

トータルでは、今だ、持ち出しが続いております。

1,500万円程度の繰り上げ返済に関しては、オフショアファンドの存在を知っていたらと残念がっておられましたが、そのとおりですね。

ローン金利は2%半ばですので、例えば、繰り上げ返済する金額を平均リターンが9%のオフショアファンドで運用していれば、差額の6%半ばのリターンが得られたわけですから。

住宅ローンの繰り上げ返済、ちょっと待った！

そして、マイナスのキャシュフローが続いている3つの物件については、これくらいの持ち出しであれば許容範囲とおっしゃっておりましたが、

空室が発生すればマイナスの金額は膨らみますし、ローン返済（35年間）後、確かにマイナスのキャッシュフローは解消されますが、

35年間持ち出しになっていた金額を回収するのに、果たして何年要するでしょうか。

持ち出しを続けていた資金を回収して始めてプラスの収支になります。

以前、中古ワンルームマンションで試算した場合は50.6年後に黒字になりましたが、新築ワンルームマンションの方が業者の利益が乗っているので、もう少し掛かりそうですね。

新築ワンルームマンションは、ローン返済が終わっても資産にならない！？

時間もなかったので、どのエリアに物件を所有しているかまでは確認できませんでしたが、よほどの好立地で資産性がある物件でない限りは、現在の価格が高止まりしているうちに売り抜ける選択肢を提案しました。

みなさんもこの機会に、自分の資産の「資産性」を確認してみてください。